8 Kasus Baik Buruk Permodalan Developer Property

Dalam praktiknya, permodalan Developer Property tidak selalu berjalan mulus. Ada yang bingung mencari Investor sebelum mendapatkan tanah, ada yang kehabisan modal di tengah pembangunan, ada yang salah menentukan bagi hasil, bahkan ada yang terjebak pinjaman berbunga karena ingin menyelamatkan proyek.

Karena itu, Anda harus memahami berbagai kasus permodalan yang mungkin terjadi sebelum memulai proyek. Dengan mengetahui masalahnya sejak awal, Anda bisa menyiapkan solusi, memilih skema permodalan yang tepat, dan menghindari keputusan yang justru merugikan bisnis maupun melanggar syariat.

8 Kasus Praktek Modal Developer Property

Mari kita lihat satu per satu berbagai kasus yang sering terjadi dalam praktik permodalan Developer, sekaligus bagaimana cara menyikapinya.

Mana lebih dulu, Pemodal atau cari Tanah?

Pertanyaan ini selalu menggelayuti calon Developer. Mereka berpikir harus cari modal dulu, padahal Investor berpikir kalau investasi sekarang tapi tanahnya belum ada, nanti dipakai untuk meningkatkan gaya hidup Developer dong? Jangankan yang calon Developer, yang sudah jadi Developer pun menyalahgunakan uang Investor karena tidak ada kontrol keuangan yang kuat di perusahaan. Akhirnya calon Developer ini mengambil kredit modal kerja Bank, Tarik Tunai, Kartu Kredit, Kredit Pemilikan Tanah yang semuanya berbunga dan itu riba!

Setiap kondisi lapangan berbeda-beda, saya sarankan Anda DEAL tanah dulu baru mencari Investor. Karena dengan teknik negosiasi yang tepat, Anda bahkan bisa mendapatkan tanah secara hot deal, dimana Anda cukup membayar Pemilik Tanah secara minimal saja sesuai kebutuhannya misalnya 10% dari harga total tanahnya. Investor lebih percaya karena Anda sudah punya bukti perjanjian dengan Pemilik Tanah, jadi proses syirkah lebih cepat. 

Tidak bisa bayar tanah ketika jatuh tempo

Saya pernah membeli tanah dengan perjanjian beli kredit 1 tahun. Tak disangka, uangnya kurang menjelang 3 bulan berakhir. Disinilah dilemanya, ada Developer yang sampai menghindari jalan melewati proyek pertamanya karena trauma, dan saya tidak mau kegagalan itu terjadi. Akhirnya saya rela menjual apapun demi melunasi tanah itu, perhiasan emas sampai apartemen dijual rugi 30% karena Manajemen Apartemen tidak mau harga unit second disamakan dengan harga first hand. Siapa bilang bisnis property tidak pernah rugi? Hehe

Pengorbanan besar yang berbuah manis. Singkat cerita, sampai 8 tahun kemudian saya masih menikmati passive income dari proyek property syariah. Seburuk apapun kondisi proyek pertama Anda, jangan sampai gagal. Korbankan apapun demi mempertahankannya agar trauma tidak membayang. 

Saham kosong

Seorang peserta workshop pernah bekerjasama dengan pembicara utama workshopnya di Sulawesi. Perjanjiannya, sang pembicara mendapat bagi hasil 80% meski tidak menaruh investasi apapun (saham kosong), sementara peserta hanya memperoleh 20% meskipun menjadi Pemilik Tanah. Di 6 bulan pertama, ia selalu diajak pembicara keliling Indonesia sebagai saksi keampuhan skema syariah, menginap bareng di hotel sehingga proyek terlantar. 

Untuk proyek property syariah, saya sarankan mitra Anda turut memodali real dengan uangnya (syirkah Mudharabah), lebih bagus lagi memberikan keahliannya (syirkah Inan) untuk menunjukkan keseriusannya berbagi suka duka dalam proyek.

Modal habis di tengah pembangunan

Ini masalah klise, terjadi di semua proyek Developer meskipun telah mengambil kredit Bank. Alasannya macam-macam, bisa karena terpakai untuk meningkatkan gaya hidup, buat bisnis lainnya atau simpel karena salah sendiri dalam memanajemen cashflow. Sehingga modalnya habis dengan cepat, berakibat Developer menunda membayar kontraktor untuk melanjutkan pembangunan rumah konsumen. Kontraktor bisa membongkar bangunan dan sudah pasti konsumen menuntut Anda.

Carilah Investor dengan imbalan bagi hasil. Saran saya : batasi waktu bagi hasilnya. Saya pernah menerima investasi 50 juta untuk waktu terbatas 8 bulan saja. Kenapa dibatasi waktunya? Karena Investor masuk di saat Developer kritis, bukan sejak awal Developer merintis dengan susah payah. Sehingga kurang layak pula membagi keuntungan sampai proyek berakhir karena nilai investasi terlalu kecil dibanding total biaya proyek yang Anda keluarkan kelak. Anda hanya butuh investasi kecil untuk menyelamatkan proyek, kok! Nah pembatasan waktu ini perlu disepakati dengan Investor, yang penting Anda ridha karena membagi keuntungan secukupnya.

Kasbon melebihi porsi bagi hasil

Proyek di Cikarang dimulai tahun 2015 dan diproyeksikan selesai dalam 10 tahun dan menghasilkan 11.5 Milyar. Seorang Pengelola menyetor modal 1 juta dan di akhir proyek, ia akan mendapat bagi hasil 400 juta.

Jika ia mengusulkan mengambil kasbon sesuai UMK Bekasi, anggap 5 juta/bulan maka dalam 10 tahun, ia akan menerima 600 juta. Ada kelebihan Rp. 200.000.000.

Seluruh syarik sepakat menolak karena dengan menerima gaji, posisinya menjadi aman. Ia tidak akan fokus mengejar penjualan dan menyelesaikan pembangunan tepat waktu. Akhirnya disepakati, pemberian kasbon secara total harus dibawah total bagi hasilnya kelak yaitu 400 juta agar totalitas menggarap proyek supaya cepat mendapat keuntungan dan membagi hasil.

Modal hilang jadi utang Developer

Salah satu Pemodal menyetor 600 juta untuk sebuah proyek property syariah. Karena ada kebutuhan ia pun meminta kembali modalnya. Padahal modalnya sudah habis digunakan Developer untuk perizinan. Akhirnya ia ubah sepihak akadnya menjadi utang, dan memaksa Developer menandatangani Surat Utang. Kini, Developer tersandera utang. Tidak ada bunga, tapi sangat membebani Developer karena penjualan unit sedang seret dan banyak persediaan kavling belum terjual.

Tidak boleh menjadikan uang Pemodal yang habis menjadi utang Developer sebagai Pengelola proyek. Seharusnya Pemodal paham ini resiko bisnis, dan menunggu proyek menghasilkan keuntungan barulah Developer mengembalikan modalnya. Cara lain, ia mencari Pemodal baru yang akan menggantikan posisinya dan harus disepakati dengan Pemodal lainnya serta Pengelola.

Deposito untuk Jaminan Modal

Disini, Developer mencari teman atau saudara yang memiliki deposito misalnya 1 Milyar, lalu Anda minta depositonya menjadi jaminan untuk meminjam modal kerja senilai 900 juta. Jaminan deposito dipilih, karena bunga kreditnya lebih kecil daripada jaminan asset.

Hasil pinjaman Anda pakai untuk membeli tanah, membayar biaya perizinan dan pecah sertifikat atas nama pemilik deposito.

Tidak boleh mengambil pinjaman berbunga dengan jaminan apapun, termasuk deposito meskipun beralasan bunga kredit rendah. Bunga sekecil apapun tetap riba, tanpa peduli bentuk jaminan. Meski berupa rumah, mobil atau bahkan tidak berwujud seperti personal guarantee (pihak lain menjaminkan diri sebagai pembayar kredit kalau macet) tetap tidak boleh karena masalahnya di bunga kredit, yang menjadi dosa besar riba.

Membayar tanah dengan kavling terjual

Developer menjanjikan Pemilik Tanah pembayaran tanahnya setelah kavling terjual. Beliau setuju, dan menunggu hasilnya yang ternyata kavlingnya tidak laku-laku atau hanya sebagian terjual dan tidak cukup untuk membayar tanah.

Anda harus memberikan batas waktu penjualnan kavling dalam perjanjian. Saya sarankan 2 tahun, waktu yang cukup lama karena perizinan sudah beres di tahun pertama, jadi Anda bisa fokus menjual di tahun kedua. Setelah jatuh tempo, dan ternyata belum laku semuanya, mau pembayaran yang diterima Pemilik tanah dikonversikan ke pemecahan sertifikat. Untuk sisa sertifikat yang belum laku, bisa Anda buat akad jual beli baru dengan harga tanah lebih tinggi sesuai pasar.

Kuasai Permodalan Developer Property Syariah di SekolahUMKM.com

Permodalan menjadi salah satu tantangan terbesar dalam menjalankan proyek Developer Property Syariah, mulai dari mencari Investor, memenuhi pembayaran tanah, mengatasi kekurangan modal saat pembangunan, hingga menentukan skema bagi hasil yang tepat. Kesalahan dalam memilih sumber modal juga dapat membuat Developer terjebak pada pinjaman berbunga.

Pelajari lebih dalam tentang permodalan, syirkah, bagi hasil, dan bisnis Developer Property Syariah melalui 500+ kelas di SekolahUMKM.com hanya Rp50.000/bulan. Anda dapat memahami berbagai kasus permodalan dan menyiapkan skema pendanaan yang lebih tepat sebelum maupun selama proyek berjalan.

Kesimpulan

Permodalan Developer Property Syariah memiliki berbagai tantangan yang harus dipersiapkan sejak awal. Developer perlu menentukan strategi mendapatkan tanah dan Investor, mengantisipasi kekurangan modal, mengatur bagi hasil, serta memastikan hubungan antara Pemodal dan Pengelola dituangkan dalam akad yang jelas.

Selain itu, setiap sumber modal perlu diperhatikan agar tidak bertentangan dengan prinsip syariah. Pinjaman berbunga, perubahan akad secara sepihak, maupun pembagian hasil yang tidak seimbang dapat menimbulkan masalah bagi proyek dan para pihak yang terlibat. Dengan memahami berbagai kasus permodalan sejak awal, Developer dapat mengambil keputusan yang lebih terukur dan menjaga keberlangsungan proyek.

FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Diajukan

Mana yang sebaiknya dilakukan Developer, mencari tanah atau Investor terlebih dahulu?

Dalam pembahasan artikel ini, Developer disarankan melakukan deal tanah terlebih dahulu dengan negosiasi yang tepat. Adanya perjanjian dengan Pemilik Tanah dapat memberikan gambaran proyek yang lebih jelas kepada calon Investor.

Bagaimana jika modal Developer habis saat pembangunan berlangsung?

Developer dapat mencari tambahan modal melalui Investor dengan skema bagi hasil yang disepakati. Batas waktu investasi juga dapat ditentukan agar pembagian keuntungan sesuai dengan porsi dan kondisi investasi.

Apakah Pemodal boleh mengubah modal yang sudah digunakan menjadi utang Developer?

Dalam kasus yang dibahas, perubahan akad secara sepihak tidak seharusnya dilakukan. Jika modal sudah digunakan dalam proyek dan terdapat risiko bisnis, penyelesaiannya perlu mengikuti akad serta kesepakatan para pihak.

Apakah Developer boleh menggunakan pinjaman berbunga untuk menyelamatkan proyek?

Artikel ini menegaskan bahwa Developer tidak menggunakan pinjaman berbunga, termasuk pinjaman dengan jaminan deposito, aset, maupun personal guarantee, karena terdapat unsur bunga dalam pinjaman tersebut.

Bagaimana mengatur bagi hasil ketika Investor masuk di tengah proyek?

Pembagian hasil perlu disepakati berdasarkan kondisi dan kontribusi masing-masing pihak. Dalam pembahasan artikel ini, salah satu pendekatannya adalah membatasi periode bagi hasil sesuai kebutuhan investasi dan kesepakatan para pihak.

Penulis

Yudha Adhyaksa, founder SekolahUMKM dan konsultan bisnis. Berpengalaman 12 tahun di 4 bank internasional, termasuk sebagai Manager Asia. Berpengalaman dalam tata kelola korporasi, manajemen risiko, ekspor-impor, financial crime, dan transformasi proses bisnis. Melalui SekolahUMKM, ia membawa standar bisnis korporasi ke UMKM agar berkembang dengan sistem bisnis yang kuat.