Ketehui 9 Aturan Syariah Terkait Tempat Usaha

Bagi sebagian pengusaha, urusan lokasi usaha super penting agar konsumen tidak bisa menemukan produknya. Mereka bahkan rela membayar ratusan juta per tahun.

 Contoh :

• Pengusaha warung harus memastikan lokasi strategis supaya laku dan tidak banyak membuang makanan di akhir hari.
• Pengusaha hotel dan motel biasanya mencari lokasi dekat bandara, stasiun untuk mengincar turis
• Pengusaha pendidikan (sekolah, universitas) memastikan lokasinya di pinggir jalan raya besar.
• Pengusaha properti mendirikan kantornya di lantai 1 Mall
• Pengusaha mini market, restoran menempatkan usahanya di lokasi yang mudah dijangkau dari berbagai penjuru kota

Tapi bagi sebagian pengusaha lain terutama pedagang online, toko tidaklah penting. Konsumen tetap bisa menemukan produknya secara online. Jadi penjual cuma bermodal konten, HP standar dan kuota internet bisa menjangkau ribuan audiens.

Namun kalau sudah berbicara skala lebih besar, mau tidak mau semua pengusaha butuh tempat usaha representatif untuk berinteraksi dengan pembeli. Awalnya mungkin di rumahnya sendiri, lambat laun menyewa tempat usaha lebih besar untuk menampung pegawainya.

Kebutuhan tempat usaha tergantung produk

Jika Anda pengusaha pemula, saya sarankan Anda memutuskan tempat usaha berdasarkan kemungkinan terbesar calon Pembeli menemukan produk Anda.

• Produk kebutuhan pokok harus ditemukan calon pembeli dulu baru bisa terjual seperti snack, sikat gigi dan odol, minuman, es krim, maka Anda butuh toko yang strategis.
• Produk bukan kebutuhan pokok seperti buku, e course, jasa penerjemah, tutor bimbel, website builder, les bahasa Arab harus ditawarkan ke calon pembeli. Anda belum butuh kantor karena bisa bekerja dari rumah atau mendatangi calon Pembeli.
• Ada produk yang harus dicari dulu oleh calon pembeli baru bisa terjual, contoh kebutuhan tersier: tanah dan rumah. Anda tinggal memasarkan di Marketplace yang rutin didatangi jutaan orang. Anda cukup perlu kantor kecil untuk menampung beberapa pegawai.

5 Kesalahan Syariah Terkait Tempat Usaha

Lalu, apa saja aturan syariah yang sering dilanggar terkait tempat usaha? Berikut beberapa kesalahan yang paling umum terjadi:

Menggelar lapak di trotoar hingga mengganggu pejalan kaki

Trotoar merupakan fasilitas umum untuk pejalan kaki. Menggunakannya sebagai tempat berjualan hingga menghalangi atau menyulitkan orang lain berarti mengambil hak pengguna jalan dan dapat menimbulkan mudarat.

Menyewakan ruko/rumah untuk kegiatan yang haram

Pemilik tempat tidak boleh menyewakan propertinya untuk kegiatan yang jelas-jelas haram, seperti bank berbasis riba, tempat produksi barang palsu, atau usaha yang menjual barang haram. Pemilik ikut memfasilitasi kegiatan tersebut melalui tempat yang disewakannya.

Memakai jalan umum untuk kepentingan usaha pribadi

Memperpanjang bangunan ke jalan, menaruh barang dagangan atau tempat sampah di badan jalan hingga menghambat kendaraan berarti menggunakan fasilitas umum dengan cara yang merugikan orang lain.

Penyewa merusak bagian bangunan milik pemilik

Lampu, pintu, lantai, dinding, dan fasilitas lainnya merupakan bagian dari aset yang disewakan. Penyewa wajib menjaga dan menggunakan properti sesuai kesepakatan. Kerusakan akibat kelalaian atau kesengajaan dapat menjadi tanggung jawab penyewa.

Tidak jelas status barang peninggalan penyewa sebelumnya

Barang yang ditinggalkan penyewa lama harus memiliki status yang jelas sebelum tempat disewakan kepada penyewa baru. Jika langsung dianggap sebagai milik pemilik atau diberikan kepada penyewa baru, dapat muncul sengketa ketika pemilik barang lama datang menuntut haknya.

Kebanyakan pengusaha menyewa tempat usaha karena itu yuk ketahui aturan syariahnya sekarang juga.

Inilah 9 Aturan Syariah Terkait Sewa Tempat 

Setelah Anda membaca ini, saya sangat berharap Anda mau mengevaluasi akad sewa tempat Anda.

Tujuannya untuk mencari tahu apakah ada klausul kontrak sewa mana yang belum syar’i agar bisa disyar’ikan dengan memberi pemahaman yang baik kepada Pemilik. Semua tidak lain demi kemaslahatan bersama agar proses bisnisnya berikutnya diberkahi Allah.

Insyaa Allah…

Ada 9 aturan tempat sewa yang jika Anda ikuti membawa bisnis Anda ke next level yaitu standar syariat dan profesional global.

Akad Ijarah untuk manfaat barang

Atau Ijarah ‘ala al-a’yan adalah akad menyewa tempat usaha (juga sewa kendaraan). Ijab Qabul (persetujuan) pemilik barang (Mu’jir) dan penyewa (Musta’jir) bisa secara lisan, tertulis, isyarat atau tindakan. Tidak bisa dibatalkan sepihak tanpa persetujuan lawannya.

Pihak berakad

Pemilik barang dan penyewa (baca: pengusaha) bisa perorangan ataupun perusahaan dan wajib cakap hukum, baligh dan berakal. Pemilik harus sudah memiliki barang sebelum menyewakan dan sudah sah meski surat kepemilikan belum berpindah nama.

Obyek Barang Sewa

Harus halal dan telah dimiliki oleh pemilik barang secara sah menurut aturan syariat dan perundang- undangan. Pemilik mendapat imbalan biaya sewa sedangkan Penyewa mendapat hak pemakaian saja yang ditentukan batas awal dan akhir sewanya.

Kewajiban pemilik barang

Adalah memberitahu cacat karena mempengaruhi keputusan penyewa serta menyiapkan properti dalam kondisi layak pakai.

Kewajiban penyewa 

Adalah menjaga keutuhan barang diluar maupun dalamnya. Direkomendasikan membuat daftar barang yang bisa manfaatkan dan ditanda tangani kedua belah pihak. Penyewa dapat meminta pemilik mengambil sebagian barang atau mengosongkan untuk menurunkan biaya sewa.

Menghindari larangan terkait batas kepemilikan

Yaitu :

1) Melanggar kepentingan umum pejalan kaki dan kendaraan

• Membangun semi permanen (tenda) / permanen / memperpanjang bangunan ke jalan umum / trotoar
• Menaruh barang seperti material, meja kursi, sampah, galian atau hajatan yang mengganggu jalan umum
• Membiarkan ranting pohonnya menjulur liar ke wilayah tetangganya, membuat gaduh, melubangi dindingnya

2) Tujuan pemanfaatan tidak boleh haram

• Menyewakan ke gereja, Lembaga Keuangan ribawi, produksi produk palsu, bertransaksi narkoba, rokok, buku porno, bir, prostitusi, menyimpan barang curian
• Menyewakan ke penyewa lain tanpa izin pemilik

Mematuhi aturan barang

1) Nilai sewa dibayar uang atau jasa tertentu yang jelas nilainya

• Ruko disewakan senilai Rp. 50.000.000 untuk 2 tahun
• Sewa kantor dibayar dengan jasa konsultan setahun senilai Rp. 24.000.000

2) Cara pemanfaatan tempat dijelaskan detil agar untuk menghindari potensi sengketa

• Spesifikasi jelas; lokasi, rincian barang didalam properti, batasan tempat (apakah termasuk teras)
• Dapat menyewakan ke orang lain jika diizinkan Pemilik
• Batas waktu sewa jelas. Bisa dibuat fleksibel selama jelas siapa penyewanya dari sisi waktu.

Contoh:

• Jam 06.00 – 10.00 : sewa ke tukang bubur
• Jam 10.00 – 18.00 : sewa ke bengkel motor
• Jam 18.00 – 06.00 : sewa ke warung pecel

Mematuhi aturan Pembayaran - Biaya Sewa (Ujrah)

1) Bisa tunai di depan atau bertahap

• Bayar lunas sewa ruko Rp. 24.000.000 per tahun
• Bayar per bulan Rp. 2.000.000
• Tanda jadi Rp. 5.000.000 lalu dilunasi 3 bulan kedepan Rp. 19.000.000

2) Mematuhi aturan biaya & kerugian

• Penyewa harus mengganti rugi bila rusak atau tercoret-coret karena sengaja, teledor, ceroboh.
• Pemilik boleh meminta uang muka. Jika tidak lanjut diambil untuk mengganti kerugian riil. Jika lanjut, Penyewa tinggal membayar sisa nilai sewa.
•  Pemilik menanggung biaya renovasi agar layak sewa
•  Biaya pemeliharaan tergantung pada besarnya nilai dan barang kepemilikan :

• Pemilik menanggung biaya besar; WC mampet (diluar kesengajaan penyewa), bocor, genteng rusak akibat hujan deras / angin
• Penyewa menanggung biaya kecil (ganti lampu, servis AC) dan akibat kecerobohannya : pintu PVC berlubang terkena benda tajam, wall paper tercoret / terusak

3) Bila ada perubahan kondisi seperti terkait jangka waktu dan isi properti dimana Penyewa meminta pengembalian sewa maka perlu persetujuan Pemilik.

• Penyewa membayar sewa mulai 1 Juli. Karena pemilik menyerahkan 5 Juli, biaya sewa 5 hari dikembalikan.
• Sudah membayar sewa ruko 1 tahun dan usaha bangkrut bulan ke 4 maka penyewa dapat menego ke pemilik untuk mengembalikan sewa 8 bulan. Jika tidak disetujui, tidak boleh memaksa.
• Apartemen full furnished Rp. 50.000.000/tahun, semi furnished Rp. 40.000.000/tahun dan tanpa furniture lebih murah Rp. 3.000.000/bulan
• Boleh menerapkan denda keterlambatan penyerahan tempat usaha semisal  Rp. 100.000 / hari karena bukan akad utang piutang

Inilah dalil bolehnya :

“Boleh menetapkan ketentuan ada denda dalam semua akad terkait harta, selain akad yang tanggung jawab aslinya berbasis transaksi utang piutang. Karena ini jelas ribanya.” (Majma’ al-Fiqh al-Islami dalam muktamarnya ke-12 di Riyadh th. 1421 H)

Waktu berakhir jika:

1) Berakhir sesuai kesepakatan untuk jatuh tempo sewa

2) Berakhir di tengah jalan jika disepakati kedua belah pihak dimana salah satu pihak mengkompensasi pihak lawannya

3) Penyewa membuat kesalahan fatal seperti melanggar aturan Pemilik dan hak sewa berakhir saat itu juga

Pahami Aturan Sewa Tempat Usaha Syariah di SekolahUMKM.com

Menyewa tempat usaha bukan sekadar menentukan harga dan lokasi. Ada akad, hak dan kewajiban pemilik serta penyewa, aturan penggunaan tempat, pembayaran sewa, tanggung jawab atas kerusakan, hingga batas waktu sewa yang perlu diperjelas sejak awal. Pemahaman yang baik membantu pengusaha menghindari sengketa sekaligus menjalankan transaksi sewa sesuai prinsip syariah.

Bagi UMKM, memahami aturan sewa juga penting karena biaya tempat usaha dapat menjadi salah satu pengeluaran terbesar dalam operasional bisnis. Pelajari akad dan aturan bisnis syariah melalui 500+ kelas di SekolahUMKM.com hanya Rp50.000/bulan.

Kesimpulan

Tempat usaha dapat menjadi faktor penting dalam keberhasilan bisnis, tetapi kebutuhan setiap pengusaha berbeda. Ada bisnis yang sangat bergantung pada lokasi strategis, sementara bisnis lain dapat berjalan dari rumah dan mengandalkan pemasaran online. Karena itu, keputusan menyewa tempat sebaiknya disesuaikan dengan karakter produk, cara konsumen menemukan produk, serta kemampuan keuangan bisnis.

Dalam perspektif syariah, akad sewa tempat atau ijarah juga perlu dibuat dengan jelas. Objek sewa, manfaat yang diberikan, nilai dan cara pembayaran, jangka waktu, penggunaan tempat, tanggung jawab atas kerusakan, serta kondisi berakhirnya akad perlu dipahami dan disepakati kedua pihak. Dengan akad yang jelas, bisnis dapat berjalan lebih profesional sekaligus mengurangi potensi perselisihan di kemudian hari.

FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Diajukan

Apa akad yang digunakan untuk menyewa tempat usaha?

Sewa tempat usaha pada dasarnya menggunakan akad ijarah, yaitu akad untuk memperoleh manfaat dari suatu barang dalam jangka waktu tertentu dengan imbalan atau ujrah yang disepakati.

Apa saja yang harus dicantumkan dalam akad sewa tempat usaha?

Setidaknya perlu diperjelas objek yang disewa, lokasi dan kondisi tempat, manfaat atau penggunaan yang diperbolehkan, nilai sewa, cara pembayaran, jangka waktu, hak dan kewajiban para pihak, serta ketentuan apabila terjadi kerusakan atau perubahan kondisi.

Siapa yang bertanggung jawab jika tempat usaha mengalami kerusakan?

Tanggung jawab perlu dilihat dari penyebab kerusakan dan kesepakatan akad. Kerusakan akibat kelalaian atau kesengajaan penyewa dapat menjadi tanggung jawab penyewa, sedangkan kerusakan yang bukan disebabkan oleh penyewa perlu diperhatikan sesuai ketentuan akad.

Apakah penyewa boleh menyewakan kembali tempat kepada orang lain?

Tidak boleh dilakukan sembarangan. Penyewa perlu melihat ketentuan akad dan memperoleh izin pemilik apabila sublease atau penyewaan kembali tidak diperbolehkan dalam kesepakatan awal.

Apakah tempat usaha boleh digunakan untuk kegiatan apa saja?

Tidak. Penggunaan tempat harus sesuai dengan kesepakatan dan tidak boleh digunakan untuk kegiatan yang dilarang. Karena itu, tujuan pemanfaatan tempat sebaiknya dijelaskan sejak awal dalam akad.

Penulis

Yudha Adhyaksa, founder SekolahUMKM dan konsultan bisnis. Berpengalaman 12 tahun di 4 bank internasional, termasuk sebagai Manager Asia. Berpengalaman dalam tata kelola korporasi, manajemen risiko, ekspor-impor, financial crime, dan transformasi proses bisnis. Melalui SekolahUMKM, ia membawa standar bisnis korporasi ke UMKM agar berkembang dengan sistem bisnis yang kuat.