Cara Menilai Tanah Layak untuk Developer Pemula

Meskipun ini berupa tulisan, saya ingin mengajak pikiran Anda mengembara ke praktek.

Caranya, saya berikan Anda gambar, beserta kasus, lalu saya berikan cara berpikir saya. Dengan begitu, Anda paham cara berpikir saya sebagai praktisi berpengalaman, dan bisa tiru kelak ketika survey sendiri. Mari kita mulai.

Simulasi Mencari Tanah Yang Layak

Studi kasus 1: Tanah sawah

Jika ada gambar sawah aktif, terletak strategis di pinggir jalan besar di Garut. Permukaan tanahnya agak turun dari permukaan jalan dan tanahnya luas. Iklimnya sejuk, kalau tinggal disitu pasti adem deh! Harganya pun lebih murah 20% dari pada tanah non sawah, cocok sekali buat perumahan!

Yang Developer lihat :

Ini sawah, kemungkinan besar zona nya hijau artinya tidak bisa dibangun perumahan.

Saya tidak peduli harganya murah, lingkungannya adem, permukaan tanah cukup rata, lokasi strategis tapi kalau saya cek di Dinas Pertanahan & Tata Ruang ternyata zona nya benar hijau, tinggalkan saja deh!

Studi kasus 2: Tanah tengah kota

Tanah ini milik Pemilik merupakan teman baik, beliau punya tanah banyak, lokasi tanah pun superr strategis. Tanah ini bertahun-tahun dibiarkan sebagai investasi masa depan, dikelilingi tembok tinggi, luas 3.000 m2 dan permukaan tanah pun rata. Pokoknya bagus banget!

Yang Developer lihat :

Pasti minta cash! Pemilik tidak butuh uang, jadi dia tidak terburu-buru menjual, yang dipikirkannya hanya PROFIT.

Saya akan tawarkan skema bagi hasil jadi untungnya dobel, dari tanah dan keuntungan proyek. ‘Pasti’ beliau tertarik karena tingkat pengembalian lebih tinggi.

Studi kasus 3: Berhadapan dengan perumahan subsidi

Lokasi tanahnya di Balikpapan, luasnya 1.2 hektar, tepatnya. Tampilan masih berupa hutan dan tepat di seberangnya perumahan subsidi berjumlah 1.000 unit dan terus berkembang. Apakah layak diakuisisi?

Yang Developer lihat:

Perumahan syariah punya segmen pembeli yang berbeda yaitu paham riba, sehingga tidak mungkin membeli perumahan subsidi yang berKPR riba.

Bahkan ada pembeli perumahan subsidi turut membeli rumah syariah. Inilah bukti keunggulan skema syariah bagi mereka ingin menghindari dosa riba.

Studi kasus 4: Tanah penuh semak belukar

Tanah 500 m2 ini penuh semak belukar, banyak pohon bambu yang memiliki akar dalam dan kuat, juga tanahnya longsor 40% sehingga perlu di talud (tembok penahan tanah) dan butuh biaya besar. Uniknya, Pemilik rela mendiskon 40% tapi syaratnya cash keras.

Yang Developer lihat :

Developer adalah orang yang bisa mengubah tanah ‘buruk rupa’ menjadi ‘cantik’ karena membangun perumahan.

Biaya pematangan rendah karena tanah datar. Beliau mau mendiskon 40% untuk subsidi biaya talud dan tanah longsor. Karena cara pembayarannya hot deal, layak diambil!

Studi kasus 5: Tanah girik

Dari siteplan perumahan sebanyak 17 unit, legalitasnya berupa 3 SHM dan 1 tanah girik yang akan menjadi 2 kavling. Pemilik Tanah minta harga wajar Rp. 650.000/m2 dan akan mengurus sertifikasi girik ke SHM tetapi minta uang 22 juta di depan. Beliau bersyirkah (bagi hasil).

Yang Developer lihat:

Tanah girik mengandung banyak masalah, tapi luasnya kecil hanya 2 kavling (11%) dari total 17 kavling. Dan beliau pun mau dibayar dengan bagi hasil proyek.

Nahh, tanah ini berarti layak diakuisi karena hot deal! Uang 22 juta bisa dibayar setelah kavling lainnya laku. Jadi tidak memberatkan Developer.

Belajar Menilai Tanah untuk Bisnis Developer di SekolahUMKM.com

Menjadi developer bukan sekadar mencari tanah yang terlihat bagus atau murah. Yang lebih penting adalah mampu melihat potensi, risiko, legalitas, biaya, dan skema kerja sama di balik sebuah tanah.

Di SekolahUMKM.com, Anda bisa mempelajari cara berpikir bisnis developer melalui 500+ kelas, mulai dari ide bisnis, produksi, marketing, permodalan, keuangan, hingga SDM. Akses semua kelas hanya Rp50.000/bulan untuk membantu Anda mengambil keputusan bisnis dengan lebih terukur.

Kesimpulan

Seorang developer perlu melihat tanah bukan hanya dari kondisi fisiknya, tetapi dari kelayakan proyek secara keseluruhan. Tanah yang murah belum tentu layak jika zonasinya tidak memungkinkan untuk pembangunan. Sebaliknya, tanah yang memiliki kekurangan masih bisa menarik jika risikonya dapat dihitung dan diimbangi dengan harga atau skema transaksi yang tepat.

Dari lima simulasi tersebut, terlihat bahwa keputusan akuisisi membutuhkan cara berpikir yang berbeda pada setiap kasus. Developer perlu memeriksa legalitas dan tata ruang, menghitung biaya pematangan, memahami karakter pemilik tanah, melihat potensi pasar, serta mempertimbangkan skema pembayaran atau bagi hasil. Hot deal bukan berarti tanah tanpa masalah, tetapi masalahnya masih dapat dikelola dan secara bisnis tetap masuk akal.

FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Diajukan

Apakah tanah murah selalu bagus untuk bisnis developer?

Tidak. Harga murah harus dibandingkan dengan zonasi, legalitas, kondisi tanah, biaya pematangan, akses, potensi pasar, dan biaya lain yang mungkin muncul.

Apa hal pertama yang harus dicek saat survey tanah?

Salah satu hal penting adalah memastikan peruntukan dan zonasi tanah sesuai dengan rencana proyek. Setelah itu, periksa legalitas, akses, kondisi fisik, serta berbagai biaya yang diperlukan sebelum tanah dapat dikembangkan.

Apakah tanah yang memiliki masalah masih bisa dibeli developer?

Bisa, selama masalahnya dapat diidentifikasi, risikonya dapat dihitung, dan solusi atau biayanya masih masuk dalam perhitungan proyek. Namun, masalah legalitas yang tidak jelas perlu mendapat perhatian khusus sebelum mengambil keputusan.

Mengapa karakter pemilik tanah penting bagi developer?

Karena skema pembayaran dapat menentukan kelayakan sebuah proyek. Pemilik yang bersedia bekerja sama melalui bagi hasil atau memberikan waktu pembayaran dapat membuat kebutuhan modal awal menjadi lebih ringan.

Bagaimana cara menentukan tanah layak diakuisisi?

Jangan hanya melihat harga tanah. Hitung potensi penjualan, jumlah unit, biaya tanah, legalitas, pematangan, pembangunan, pemasaran, biaya lainnya, skema pembayaran, serta risiko proyek. Dari sana, Anda dapat menilai apakah proyek tersebut masih memiliki ruang keuntungan yang masuk akal.

Penulis

Yudha Adhyaksa, founder SekolahUMKM dan konsultan bisnis. Berpengalaman 12 tahun di 4 bank internasional, termasuk sebagai Manager Asia. Berpengalaman dalam tata kelola korporasi, manajemen risiko, ekspor-impor, financial crime, dan transformasi proses bisnis. Melalui SekolahUMKM, ia membawa standar bisnis korporasi ke UMKM agar berkembang dengan sistem bisnis yang kuat.