13 Kasus Buruk Mencari Tanah (Bagian 2)

Enam kasus berikutnya tidak kalah berbahaya. Bahkan, sebagian justru terlihat sangat menarik dan menguntungkan ketika pertama kali ditawarkan. Ada Pemilik Tanah yang bersedia menunggu pembayaran, tanah yang ditawarkan dengan harga murah, proyek yang diklaim sudah memiliki calon konsumen, hingga proyek mangkrak yang ditawarkan untuk di-take over.

Masalahnya, apa yang terlihat menguntungkan di awal belum tentu aman ketika dijalankan. Ketidakjelasan akad, tidak adanya pengikatan secara notariil, status tanah yang belum jelas, tidak melakukan survey, hingga terlalu percaya pada janji pihak lain dapat menjadi masalah besar setelah uang dan waktu Anda sudah terlanjur keluar.

Karena itu, seorang Developer harus belajar melihat risiko di balik setiap penawaran, bukan hanya menghitung potensi keuntungannya. Jangan sampai karena tergiur harga murah atau janji keuntungan besar, Anda justru mengambil alih masalah orang lain.

Berikut kasus ke-8 sampai ke-13 yang perlu Anda waspadai sebelum mengambil keputusan.

13 Kasus Buruk Mencari Tanah (Bagian 2)

8. Menjebak pemilik tanah dengan akad tidak jelas

Dulu pernah ada e book membongkar kebobrokan Developer konven raksasa. Penulisnya adalah anak dari pemilik tanah di Tebet. Ia bercerita ibunya dibawa ajudan ke rumah Developer yang terletak di pulau tengah danau dalam perumahan mewah. Sambi menunggu Developer datang, ajudannya bercerita betapa dermawannya Developer bersedekah ke panti asuhan dan gereja sehingga hatinya bu Maria luluh. Akhirnya Developer datang dengan helikopter dan dengan mudahnya menandatangani kesepakatan. Pembayaran akan dilakukan setelah proyek LRT selesai. Setelah bertahun-tahun, ternyata pembangunan tak kunjung selesai dan bu Maria kehilangan kesabaran dan minta pelunasan. Sayangnya, ia tersandera oleh klausul yang menyatakan jika pelunasan lebih cepat maka pembayarannya menjadi sangat kecil. Bu Maria stres sekali sampai anaknya pun menyelidiki kejahatan lain Developer raksasa ini dan membuat e book ini. 

Developer Property Syariah harus membuat batasan waktu jika menjanjikan pembayaran bergantung pada hal lain. Misalnya 2 tahun setelah dokumen perizinan tertentu terbit, setelah unit laku, atau setelah pembangunan selesai. Jika belum selesai, maka pembayaran telah diterima Pemilik Tanah dikonversi ke tanah dan sertifikat dipecah. Lalu, keduanya perlu berakad lagi untuk harga tanah yang lebih tinggi dengan jatuh tempo baru. 

9. Tidak mengikat pemilik tanah di Notaris

Pemilik tanah di Cikarang setuju berakad syirkah Inan. Perjanjiannya, ia akan mendapat 25% dari keuntungan proyek karena turut mengamankan proyek dan mengurus sertifikasi tanah girik. Karena akad syirkah, seharusnya pembayaran tanah mengikuti ketersediaan keuangan proyek yang mengutamakan kepentingan konsumen. Jadi kalau Developer proyek harus membangun rumah konsumen dan uangnya ngepas, Pemilik Tanah tidak bisa dibayar. Anehnya, selang 3 bulan ia menuntut pembayaran 30 juta, begitu juga 3 bulan kemudian dan di tahun ke 3, ia meminta pembayaran rutin setiap bulan dengan nilai yang sama. Jadi dari awal Pemilik Tanah menganggap ini jual beli yang memprioritaskan pembayaran tanah, meskipun sudah menandatangani akad syirkah. Sayangnya, akad syirkah ini tidak dinotariilkan sehingga sertifikat tetap dipegang Pemilik Tanah. Posisi Developer jadi lemah sehingga harus menuruti keinginan Pemilik Tanah, dan seringkali tidak kebagian hasil karena mendahulukan pembayaran tanah. 

Saya pernah menandatangani PPJB dengan Pemilik Tanah di Notaris dan 1 minggu kemudian Pemilik Tanah berubah pikiran. Ia meminta pembayaran lunas. Bayangkan, perjanjian sudah notariil saja bisa disepelekan, untungnya Notaris sudah menyimpan sertifikat. Kesimpulannya Anda harus ikat Pemilik Tanah secara notariil agar Notaris menahan sertifikat dan Pemilik Tanah tidak bisa berubah pikiran seenaknya. 

10. Beli tanah SK Camat

Member SekolahUMKM.com ditawari 2 tanah di jalan yang sama. Lokasinya pun strategis. Pemiliknya sudah meninggal dan anaknya sepakat menjual. Masalahnya surat tanahnya SK Camat (non SHM) dan ia berencana mengurus sertifikasi tanah setelah menjual rumah di atas tanah tersebut. 

Saya sarankan hindari mengakuisisi tanah tersebut karena mengandung 3 resiko besar, yaitu :

1. Broker perizinan sudah pasti minta tambah uang terus utk mempercepat sertifikasi, kalau keuangan Developer tidak kuat bakalan susah. 

2. Menjual rumah di atas kavling yang tidak jelas batasnya (karena belum sertifikat, jadi belum bisa dipecah per kavling), kena dosa gharar (dosa karena mengandung ketidakjelasan tinggi) 

3. Tidak pasti selesai sertifikatnya kapan, berpotensi konsumen marah karena rumahnya tidak bisa segera dibangun sehingga menganggap Developer wanprestasi karena tidak bisa menyerahkan rumah pada tanggal yang diperjanjikan di akad. 

Terancam sanksi pidana 5 tahun atau denda maksimal 2 M sesuai pasal 62 UU No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

Karena itu yang saya sarankan mengakuisisi tanah SHM saja.

11. Beli tanah tanpa survey

Ini kisah lucu. Seorang Ketua Komunitas Developer Property Syariah pernah bercerita di workshop tentang pengalamannya membeli tanah sambil tersenyum tipis. Suatu ketika, ia ditawari broker membeli tanah luas dengan harga murah di Kalimantan dan karena kesibukannya, ia membelinya tanpa survey. Selang beberapa bulan kemudian ketika ada workshop di Kalimantan, ia pun mengunjungi lokasi tanahnya dan kaget, karena disekitar tidak ada rumah tetangganya! Ada seorang ibu yang lewat, dan ia bertanya : "Bu, lokasi ini kapan ramainya?". " Wah yaa, 10 tahun pun belum tentu ramai!" Seru ibunya. Seluruh peserta workshop pun tertawa, termasuk saya. 

Hikmah yang bisa diambil, selalu survey tanah sebelum membeli agar tidak seperti membeli kucing dalam karung. 

12. Dijanjikan database calon konsumen

Seorang pembicara property syariah memperdayai peserta workshopnya dengan menyuruhnya membeli tanah karena sang pembicara memiliki database calon konsumen yang besar. Sang murid percaya dan memberikan bagi hasil lebih besar untuk gurunya. Selang waktu berjalan beberapa bulan, ternyata sang guru tidak mampu mengubah database nya untuk membeli rumah di tanah muridnya. Muridnya kecewa dan menyebar aib gurubya di Grup WA peserta workshop lain sampai gurunya malu dan membubarkan Grup tersebut. 

Jika Anda dijanjikan seseorang yang mengaku memiliki database calon pembeli yang besar, mintalah untuk calon pembelinya menaruh tanda jadi di rekening bersama sebagai bukti kebenaran janjinya. Jika tidak mau, hindari transaksi tidak jelas seperti ini.

13. Kasus take over

Anda akan menjumpai penawaran broker untuk mengtake over proyek mangkrak. Alasannya macem-macem, bisa karena dijual untuk menutup kredit macet Bank, mismanajemen cashflow, bermasalah perizinannya, berkonflik dengan lingkungan dan tawarannya begitu menarik, sehingga siapapun akan tergiur.

Setidaknya inilah yang harus Anda lakukan untuk melanjutkan take over ini.

• Harus pakai dana cash besar untuk hal tak terduga.
• Bermasalah perizinannya.
• Ada utang piutang yang tidak clear dan para pihak cenderung ngotot tidak mau bekerjasama mencari solusi terbaik.
• Sertifikat dipegang di Bank dan Bank minta pelunasan 100%.

Take over proyek boleh kalau:

• Bermasalah di penjualannya saja.
• Developer lama mau menandatangani surat kesepakatan bahwa Developer baru tidak akan dikaitkan dengan masa lalunya dan Developer lama tetap bertanggung jawab menyelesaikan, termasuk tunggakan konsumen lama.
• Pemilik Tanah mau bekerjasama dengan Developer baru secara hot deal, dibeli kredit minimal 1 tahun atau bagi hasil dari keuntungan proyek.
• Perizinan proyek tidak masalah, perlu di cek ke petugas mengurus perizinannya. Bisa jadi perizinan tidak bisa dilanjutkan karena pejabat meminta uang ratusan juga, jadi pastikan ini clear tanpa suap.

Untuk kasus take over proyek, resikonya terlalu besar jadi hindari saja jika Anda tidak berpengalaman apalagi Anda bergerak seorang diri.

Hindari Jebakan Akuisisi Tanah di SekolahUMKM.com

Menjadi Developer Property membutuhkan kemampuan melihat risiko sebelum mengambil keputusan. Tanah yang terlihat murah, pemilik yang menawarkan pembayaran fleksibel, database calon konsumen, hingga proyek yang bisa di-take over belum tentu menjadi peluang yang aman. Setiap penawaran perlu diperiksa dari sisi legalitas, akad, kondisi proyek, lingkungan, dan kemampuan finansial Developer.

Pelajari strategi mencari dan mengakuisisi tanah untuk Developer Property melalui 500+ kelas di SekolahUMKM.com hanya Rp50.000/bulan.

Kesimpulan

Enam kasus berikutnya menunjukkan bahwa masalah dalam mencari tanah tidak selalu terlihat sejak awal. Kesepakatan pembayaran yang tidak jelas, tanah yang belum bersertifikat, tidak melakukan survey, terlalu percaya pada database calon konsumen, hingga mengambil alih proyek bermasalah dapat membuat Developer menanggung risiko yang jauh lebih besar daripada keuntungan yang dibayangkan.

Karena itu, jangan hanya melihat harga murah atau potensi keuntungan ketika mendapatkan penawaran tanah. Pastikan status tanah dan dokumennya jelas, pahami akad yang digunakan, lakukan pengikatan dengan pihak terkait secara tepat, survey lokasi secara langsung, serta periksa kondisi lingkungan dan perizinan sebelum mengambil keputusan.

Khusus untuk take over proyek, kehati-hatian harus lebih tinggi karena Developer baru berpotensi ikut berhadapan dengan masalah yang ditinggalkan Developer sebelumnya. Jika belum memiliki pengalaman, kemampuan finansial, dan tim yang memadai, menghindari proyek bermasalah bisa menjadi keputusan yang jauh lebih bijak daripada mengejar keuntungan yang terlihat besar.

FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Diajukan

Mengapa akad dengan pemilik tanah harus dibuat dengan jelas?

Akad yang jelas membantu memastikan hak dan kewajiban masing-masing pihak, termasuk harga, waktu pembayaran, pembagian hasil, serta kondisi yang terjadi apabila proyek mengalami keterlambatan.

Mengapa pengikatan dengan pemilik tanah sebaiknya dilakukan secara notariil?

Pengikatan secara notariil dapat memberikan dokumentasi dan perlindungan hukum yang lebih kuat sesuai bentuk perjanjian yang dibuat. Untuk transaksi tanah, bentuk dokumen dan prosesnya tetap perlu disesuaikan dengan ketentuan hukum yang berlaku.

Apakah Developer boleh membeli tanah yang belum bersertifikat?

Bisa saja terdapat kondisi tertentu yang memungkinkan proses transaksi atau pengurusan hak atas tanah, tetapi risikonya lebih tinggi dan status serta proses legalnya harus diperiksa terlebih dahulu. Developer perlu memastikan tanah tersebut dapat diproses secara legal sebelum mengambil keputusan.

Mengapa survey lokasi wajib dilakukan sebelum membeli tanah?

Survey membantu Developer mengetahui kondisi sebenarnya yang tidak selalu terlihat dari dokumen atau penjelasan broker, seperti akses jalan, lingkungan sekitar, tingkat keramaian, kontur tanah, dan potensi masalah di lokasi.

Apakah janji memiliki banyak calon konsumen dapat dijadikan dasar membeli tanah?

Jangan menjadikannya satu-satunya dasar keputusan. Klaim mengenai jumlah calon konsumen sebaiknya diverifikasi dengan bukti yang dapat dipertanggungjawabkan dan tidak dianggap sebagai jaminan bahwa mereka pasti membeli.

Apa yang harus diperiksa sebelum mengambil alih proyek property mangkrak?

Periksa setidaknya legalitas tanah, sertifikat, perizinan, utang-piutang, kewajiban kepada konsumen lama, kondisi hubungan dengan pemilik tanah, masalah lingkungan, kebutuhan dana tambahan, serta kesediaan Developer lama untuk menyelesaikan tanggung jawabnya.

Penulis

Yudha Adhyaksa, founder SekolahUMKM dan konsultan bisnis. Berpengalaman 12 tahun di 4 bank internasional, termasuk sebagai Manager Asia. Berpengalaman dalam tata kelola korporasi, manajemen risiko, ekspor-impor, financial crime, dan transformasi proses bisnis. Melalui SekolahUMKM, ia membawa standar bisnis korporasi ke UMKM agar berkembang dengan sistem bisnis yang kuat.