Pembangunan Properti Syariah Urutannya Bagaimana?

TANYA SYARIAH

Apa saja urutan dalam pembangunan agar tidak salah dalam pengerjaan? 

Misal site plan dulu atau pemasaran ke konsumen dulu...

Atau pemecahan sertifikat dulu, tunggu semua laku terjual dulu baru pecah sertifikat... 

Dan apa 1,7 juta permeter cocok untuk jasa bangun rumah nya?

COACH YUDHA ADHYAKSA

Pastinya siteplan dulu karena dibutuhkan sebagai syarat dokumen perizinan dan setelah keluar izin pecah, bisa lanjut ke pemasaran

Jadi kalau belum jelas bisa dipecah, tidak boleh menjual ya karena masih gharar (ketidakpastian besar) 

Tapi jika ingin menjual sebelum pecah karena ada faktor meringankan yaitu tanah milik sendiri dan zona kuning utk perumahan, harus ada klausul Developer akan mengembalikan uang konsumen 100% jika gagal serah terima rumah sampai batas waktu tertentu dengan alasan apapun

Tapi ini bakal berat, karena sulit sekali Developer menahan hawa nafsu tidak memakai uang jika sudah terkumpul milyaran di rekeningnya

Selanjutnya, setelah pasti bisa pecah maka urutannya adalah

1. Buat Proyeksi Cashflow utk menentukan harga jual cash dan kredit (template di SekolahUMKM.com) 

2. Panggil Arsitek buat brosur 3D, gambar kerja, RAB

3. Buat pricelist

4. Iklan di marketplace dan gandeng agen property

5. Cabuy survey lokasi, dan dijelaskan keunggulan value property syariah

6. Tandatangan akad Istishna (rumah inden) 

7. Setelah DP lunas, panggil Kontraktor

Saran saya pakai harga borongan, sekaligus material jadi tidak pusing. Borongan 3 juta/m2 di Jawa sudah spek standar, tapi kalau perumahan subsidi sudah naik dari 1.8 juta/m2 jadi 2.2 juta/m2

Semoga jelas ya

Pelajari Strategi Pengembangan Properti Syariah di SekolahUMKM.com

Memahami urutan pembangunan properti penting agar developer tidak salah mengambil keputusan, terutama terkait siteplan, perizinan, pemasaran, akad, dan pembangunan. Dengan Rp50.000/bulan, Anda dapat mempelajari tahapan pengembangan proyek properti syariah, termasuk proyeksi cashflow dan strategi pemasaran di SekolahUMKM.com.

Kesimpulan

Menurut Coach Yudha, siteplan dibuat terlebih dahulu karena diperlukan untuk proses perizinan. Setelah izin dan kepastian pemecahan sertifikat sudah jelas, barulah properti dipasarkan. Menjual ketika kepastian pemecahan sertifikat belum ada dapat menimbulkan gharar karena masih terdapat ketidakpastian besar.

Jika pemasaran dilakukan sebelum sertifikat dipecah karena tanah milik sendiri dan berada di zona kuning untuk perumahan, harus ada klausul bahwa developer mengembalikan 100% uang konsumen apabila gagal menyerahkan rumah sampai batas waktu yang disepakati.

Setelah proyek dipastikan dapat dipecah, urutannya adalah proyeksi cashflow → arsitek membuat brosur 3D, gambar kerja dan RAB → pricelist → pemasaran → calon pembeli survei → akad Istishna → setelah DP lunas, pembangunan dimulai oleh kontraktor.

Untuk biaya pembangunan, Coach menyarankan sistem borongan sekaligus material agar lebih praktis. Menurut angka yang diberikan Coach, Rp3 juta/m² di Jawa sudah termasuk spesifikasi standar, sedangkan rumah subsidi sekitar Rp2,2 juta/m². Jadi angka Rp1,7 juta/m² yang ditanyakan perlu dibandingkan lagi dengan spesifikasi dan kondisi proyeknya.

FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Diajukan

Apakah siteplan harus dibuat sebelum pemasaran?

Menurut Coach, iya. Siteplan diperlukan sebagai bagian dari dokumen perizinan dan menjadi dasar untuk memastikan proyek dapat dikembangkan serta sertifikat dapat dipecah.

Apakah boleh menjual rumah sebelum sertifikat dipecah?

Menurut penjelasan Coach, pada dasarnya jangan dilakukan jika belum ada kepastian sertifikat dapat dipecah karena terdapat ketidakpastian besar. Namun, terdapat kondisi tertentu yang memungkinkan dengan klausul pengembalian uang konsumen 100% jika developer gagal serah terima sesuai batas waktu.

Kapan akad Istishna dilakukan?

Setelah proyek siap dipasarkan dan calon pembeli telah melalui proses survei, akad Istishna untuk rumah inden dapat dilakukan. Pembangunan kemudian dimulai setelah DP lunas.

Apa saja yang perlu disiapkan sebelum menentukan harga jual?

Buat proyeksi cashflow terlebih dahulu untuk menentukan harga jual cash maupun kredit. Setelah itu, arsitek dapat menyiapkan desain 3D, gambar kerja, dan RAB sebagai dasar perhitungan proyek.

Apakah biaya bangun Rp1,7 juta per m² sudah cukup?

Menurut angka yang diberikan Coach, biaya borongan standar di Jawa sekitar Rp3 juta/m², sedangkan rumah subsidi sekitar Rp2,2 juta/m². Karena itu, Rp1,7 juta/m² perlu dihitung kembali berdasarkan spesifikasi bangunan, material, dan kondisi proyek agar tidak menyebabkan kekurangan anggaran.

Penulis

Yudha Adhyaksa, founder SekolahUMKM dan konsultan bisnis. Berpengalaman 12 tahun di 4 bank internasional, termasuk sebagai Manager Asia. Berpengalaman dalam tata kelola korporasi, manajemen risiko, ekspor-impor, financial crime, dan transformasi proses bisnis. Melalui SekolahUMKM, ia membawa standar bisnis korporasi ke UMKM agar berkembang dengan sistem bisnis yang kuat.