Cara Menilai Tanah Layak untuk Developer Pemula

Meskipun ini berupa tulisan, saya ingin mengajak pikiran Anda mengembara ke praktek.

Caranya, saya berikan Anda gambar, beserta kasus, lalu saya berikan cara berpikir saya. Dengan begitu, Anda paham cara berpikir saya sebagai praktisi berpengalaman, dan bisa tiru kelak ketika survey sendiri. Mari kita mulai.

Simulasi Mencari Tanah Yang Layak

Studi kasus 1: Tanah sawah

Jika ada gambar sawah aktif, terletak strategis di pinggir jalan besar di Garut. Permukaan tanahnya agak turun dari permukaan jalan dan tanahnya luas. Iklimnya sejuk, kalau tinggal disitu pasti adem deh! Harganya pun lebih murah 20% dari pada tanah non sawah, cocok sekali buat perumahan!

Yang Developer lihat :

Ini sawah, kemungkinan besar zona nya hijau artinya tidak bisa dibangun perumahan.

Saya tidak peduli harganya murah, lingkungannya adem, permukaan tanah cukup rata, lokasi strategis tapi kalau saya cek di Dinas Pertanahan & Tata Ruang ternyata zona nya benar hijau, tinggalkan saja deh!

Studi kasus 2: Tanah tengah kota

Tanah ini milik Pemilik merupakan teman baik, beliau punya tanah banyak, lokasi tanah pun superr strategis. Tanah ini bertahun-tahun dibiarkan sebagai investasi masa depan, dikelilingi tembok tinggi, luas 3.000 m2 dan permukaan tanah pun rata. Pokoknya bagus banget!

Yang Developer lihat :

Pasti minta cash! Pemilik tidak butuh uang, jadi dia tidak terburu-buru menjual, yang dipikirkannya hanya PROFIT.

Saya akan tawarkan skema bagi hasil jadi untungnya dobel, dari tanah dan keuntungan proyek. ‘Pasti’ beliau tertarik karena tingkat pengembalian lebih tinggi.

Studi kasus 3: Berhadapan dengan perumahan subsidi

Lokasi tanahnya di Balikpapan, luasnya 1.2 hektar, tepatnya. Tampilan masih berupa hutan dan tepat di seberangnya perumahan subsidi berjumlah 1.000 unit dan terus berkembang. Apakah layak diakuisisi?

Yang Developer lihat:

Perumahan syariah punya segmen pembeli yang berbeda yaitu paham riba, sehingga tidak mungkin membeli perumahan subsidi yang berKPR riba.

Bahkan ada pembeli perumahan subsidi turut membeli rumah syariah. Inilah bukti keunggulan skema syariah bagi mereka ingin menghindari dosa riba.

Studi kasus 4: Tanah penuh semak belukar

Tanah 500 m2 ini penuh semak belukar, banyak pohon bambu yang memiliki akar dalam dan kuat, juga tanahnya longsor 40% sehingga perlu di talud (tembok penahan tanah) dan butuh biaya besar. Uniknya, Pemilik rela mendiskon 40% tapi syaratnya cash keras.

Yang Developer lihat :

Developer adalah orang yang bisa mengubah tanah ‘buruk rupa’ menjadi ‘cantik’ karena membangun perumahan.

Biaya pematangan rendah karena tanah datar. Beliau mau mendiskon 40% untuk subsidi biaya talud dan tanah longsor. Karena cara pembayarannya hot deal, layak diambil!

Studi kasus 5: Tanah girik

Dari siteplan perumahan sebanyak 17 unit, legalitasnya berupa 3 SHM dan 1 tanah girik yang akan menjadi 2 kavling. Pemilik Tanah minta harga wajar Rp. 650.000/m2 dan akan mengurus sertifikasi girik ke SHM tetapi minta uang 22 juta di depan. Beliau bersyirkah (bagi hasil).

Yang Developer lihat:

Tanah girik mengandung banyak masalah, tapi luasnya kecil hanya 2 kavling (11%) dari total 17 kavling. Dan beliau pun mau dibayar dengan bagi hasil proyek.

Nahh, tanah ini berarti layak diakuisi karena hot deal! Uang 22 juta bisa dibayar setelah kavling lainnya laku. Jadi tidak memberatkan Developer.

SekolahUMKM.com

Belajar juga

• Kelas Cara Benar Jadi Developer Syariah 
• Kelas Konsep Umum Developer Syariah 
• Kelas Siapapun Bisa Jadi Developer Property Pemula 
• Kelas Mudahnya Jadi Developer Property Tanpa Kuliah Sipil 
• Kelas Mindset Benar Developer Property Pemula (1) 
• Kelas Strategi Permodalan Developer Property Pemula (2) 
• Kelas Trik Akuisisi Lahan Developer Property Pemula (3) 
• Kelas Strategi Pemasaran Developer Property Pemula (4) 
• Kelas Strategi Pembangunan Minim Modal Developer Property Pemula (5) 
• Kelas Akad Jual Beli Developer Property Pemula (6) 
• Kelas Praktik Cashflow Keuangan Developer Property Pemula (7) 
• Kelas 1 Jam Paham Bisnis Developer Syariah 
• Kelas Tutorial Tugas Praktik Developer Syariah 
• Kelas Mindset Benar Developer Property Syariah (1) 
• Kelas Cara Akuisisi Lahan Property Tanpa Cash (2) 
• Kelas Strategi Modal Property Syariah TANPA BANK (3) 
• Kelas AKAD Jual Beli Property Syariah (4) 
• Kelas Strategi Jitu Pemasaran Property Syariah (5) 
• Kelas Trik Pembangunan Property TANPA ILMU SIPIL (6) 
• Kelas Praktik CASHFLOW Property Tanpa Bank (7) 
• Kelas Tutorial Template Proyeksi Cashflow 
• Kelas Tugas Praktek 90 Hari Jadi Developer Syariah (1) 
• Kelas Tugas Praktek 14 Trik Negosiasi Syirkah (2) 
• Kelas Tugas Praktek 7 Urutan Kelola Modal Konsumen (3) 
• Kelas Tugas Praktek 12 Teknik Memata-matai Kompetitor (4) 
• Kelas Tugas Praktek 25 Tahap Merencanakan Rumah (5)