13 Kasus Buruk Mencari Tanah (Bagian 1)

Mencari tanah untuk proyek property bukan sekadar menemukan lokasi yang bagus dan mendapatkan harga murah. Salah memilih tanah bisa membuat modal terkunci bertahun-tahun, biaya membengkak, proyek terhambat, bahkan membawa Developer berhadapan dengan konflik hukum maupun masyarakat sekitar.

Banyak Developer pemula terlalu bersemangat ketika menemukan tanah yang terlihat menguntungkan. Karena ingin segera memulai proyek, mereka terkadang mengabaikan hal-hal penting seperti status sertifikat, kondisi tanah, cara pembayaran, risiko lingkungan, hingga kemampuan mereka sendiri dalam mengelola proyek tersebut.

Padahal, tanah yang murah belum tentu murah untuk dikembangkan, dan tanah yang luas belum tentu cocok untuk Developer pemula. Ada banyak jebakan yang baru terlihat setelah transaksi dilakukan dan proyek mulai berjalan.

Berikut 13 kasus buruk dalam mencari tanah yang perlu Anda ketahui. Semoga pengalaman ini menjadi pelajaran agar Anda tidak perlu membayar mahal untuk kesalahan yang sebenarnya bisa dicegah sejak awal.

Kita mulai dari 7 kasus pertama yang sering terjadi dalam praktik.

13 Kasus Buruk Mencari Tanah (Bagian 1)

1. Langsung menggarap tanah luas

Euforia selalu dirasakan peserta workshop Developer, baik itu syariah maupun konven. Titah guru, “Carinya langsung 1 hektar saja, karena capeknya sama dengan skala kecil.” Saya pun mencari hanya tanah minimal 1 hektar di Bogor, Depok, Bantul, Sleman dan menolak tawaran tanah kecil karena gengsi. Dan alhamdulillah tidak ketemu, karena peserta lain menjumpai banyak masalah mengelola tanah 1 hektar. Ibarat tukang becak naik pesawat terbang, kapasitasnya belum sampai.

Saya selalu menyarankan ke pemula, carilah tanah kecil 200 m2 – 3.000 m2. Kalau Anda berhasil menuntaskannya, barulah menggarap 3.000 m2 – 1 hektar. Berhasil lagi, bolehlah mengembangkan tanah diatas 1 hektar karena kemampuannya sudah terbentuk mengatasi berbagai tantangan.

2. Membeli tanah girik

Tawaran pemilik tanah girik memang menggoda. Harganya lebih miring 20%, bisa bayar Uang Muka kecil dan menjanjikan pengurusan sertifikat cepat. Kenyataannya, kami menghabiskan 7 tahun dan biaya 22 juta untuk mensertifikasinya. Itupun posisinya salah, jadi harus diulang lagi. Orang lain mengalami hal sama, lebih dari 1 tahun.

Kalau Anda tidak punya mental kuat dan kesabaran tingkat tinggi, hindari tanah girik. Anda mau tanah yang siap dipecah, dan itu SHM. Setelah dipecah, Anda bisa jual dan bangun. 

3. Membayar tanah bukan ke pemilik

Tahun 2018, Jogja heboh! Seorang Developer Property Syariah menjual perumahan di atas tanah seluas 8.8 hektar, dan bermasalah sampai ke polisi. Profesi Developer sebelumnya penjual kavling dan beralih menjadi Developer setelah agennya meneruskan informasi keunggulan property syariah dari saya. Jelas, ilmunya tidak cukup karena diterima secara lisan melalui perantara orang lain pula, jadi mungkin hanya 30% yang sampai dari seluruh perkataan saya. Dan konon, pembayaran Developer tidak sampai ke pemilik tanah. Marketingnya begitu kencang, untuk eksperimen FB Ads saja habis 500 juta. Setiap marketing dijanjikan bonus keluar negeri, tidak heran begitu banyak agen independen menjual proyek tersebut. Lucunya, warga di sekitar proyek bingung melihat mobil mewah berseliweran di daerah tanpa henti, karena tidak ada sosialisasi dari Developer.

Pastikan Anda menemui pemilik tanah atau wakil sahnya sebelum membayar. Pastikan Anda menerima bukti mereka telah menerima uang. Pastikan Anda mengikat pemilik tanah di PPAT / Notaris.

4. Membeli tanah sengketa 

Seseorang yang baru menikah membeli sebidang tanah untuk dibangun rumah barunya. Setelah itu, ia langsung membangun pondasi rumah dan ditengah-tengah pembangunan, orang lain datang dan mengaku Pembeli pertama dengan menunjukkan kuitansi transaksi. Usut punya usut, ternyata ketika Notaris berbohong ketika Pembeli Kedua menandatangani PPJB. Di saat itu sertifikat sudah ada di Bank, karena Pemilik Tanah meminjam uang. Tidak mau berlarut-larut, Pembeli Kedua pun melepaskan tanah tersebut dan rugi 70 juta karena sudah membangun pondasi rumah. 

Pastikan Anda melihat sendiri sertifikat asli dipegang Notaris sebelum menandatangani akad untuk memastikan sertifikat tidak sedang dijaminkan ke Bank. Jadi aman. 

5.   Tidak mengantisipasi resiko lingkungan

Seorang Developer Property Syariah berhasil mengakuisi tanah dan langsung menyewa ruko 3 lantai, mendekorasi mewah dan sudah mendapatkan banyak konsumen ketika menemui kenyataan pahit: petani diatas tanah tersebut protes! Mereka tidak rela kehilangan mata pencahariannya karena akan dibangun perumahan. Mereka mengganggu proses penjualan, dan akhirnya konsumen marah lalu menuntut Developer. Developer pun di bui dan setelah keluar hidupnya susah sekali, bahkan membeli beras pun sulit. 

Cegah resiko penolakan dari lingkungan sejak dini dengan berbagai cara. Anda seharusnya meminta izin aparatur Desa, menanyakan apakah ada konflik di tanah tersebut, atau jika tanahnya luas memasang plang pengumuman "TANAH INI AKAN DIBANGUN PERUMAHAN" untuk mengetes respon lingkungan. Pernah kejadian, seorang ibu menghampiri plang sambil marah menyatakan tanah ini tidak dijual karena masih menjadi miliknya sebagai istri pemilik. Padahal Developer sudah berada berakad dengan suami dan seorang perempuan yang mengaku istrinya, lalu siapakah itu? Hehe.. Yang jelas, Notaris bertanggung jawab atas hal ini.

6. Kontur tanah ekstrim

Pengalaman teman saya membeli tanah 1.500 m2 sungguh lucu. Harapannya jadi Developer pupus karena kontur tanah terlalu miring, jadi biaya urugnya terlalu besar. Ia pun sibuk mengelola banyak bisnis jadi tanah itu langsung saja dijualnya di Facebook Marketplace. Tidak sampai 2 minggu, tanahnya laku dan mereguk untung 150 juta! 

Kalau bisa carilah tanah dibawah permukaan jalan maksimal 1 meter. Karena biaya urug sekitar Rp. 70.000/m3, semakin dalam akan semakin mahal. Carilah tanah yang biaya pematangannya rendah, jika sulit negosiasilah agar besarnya biaya urug menjadi pengurang harga jual. Saya pernah mendapat diskon pembelian 40% untuk mengkompensasi sebagian tanah longsor dan pembangunan tembok penahan tanah. 

7.  Sertifikat di Bank

Seringkali saya mendengar atau mendapati sendiri penawaran tanah dimana sertifikatnya di Bank Konven sedang dijaminkan. Broker selalu menjanjikan pengeluaran sertifikat bisa cepat, kenyataannya tidak semudah itu. Anda harus mengtakeover dengan 2 cara : cash keras atau melanjutkan kredit. Kalau cash keras, Anda tidak punya uang untuk melunasinya karena termasuk denda yang nilainya sangat besar. Kalau melanjutkan kredit, berarti Anda terjebak riba karena membayar bunga cicilan kredit. 

Saran saya jelas : hindari sertifikat sedang dijaminkan di Bank. Masih banyak kok sertifikat SHM yang dipegang Pemilik Tanah, Anda belum menemukan mereka saja. 

Mau tahu kelanjutan bagian ke 2 untuk kasus ke 8 - 13? Simak artikel SekolahUMKM.com berikutnya ya

Hindari Kesalahan Mencari Tanah di SekolahUMKM.com

Mencari tanah untuk proyek property membutuhkan lebih dari sekadar menemukan lokasi yang bagus dan harga yang murah. Developer perlu memahami kondisi sertifikat, status kepemilikan, kondisi fisik tanah, risiko lingkungan, hingga kemampuan mengelola proyek agar tidak mengalami kerugian setelah transaksi dilakukan.

Pelajari strategi mencari dan mengelola tanah untuk bisnis Developer Property melalui 500+ kelas di SekolahUMKM.com hanya Rp50.000/bulan.

Kesimpulan

Memilih tanah merupakan salah satu tahap paling penting dalam bisnis Developer Property. Kesalahan pada tahap awal dapat membuat modal terkunci, biaya pembangunan membengkak, proyek terhambat, bahkan menimbulkan persoalan hukum dan konflik dengan pihak lain.

Karena itu, Developer pemula sebaiknya tidak terburu-buru mengejar tanah yang luas atau terlihat murah. Periksa status sertifikat dan kepemilikan, pastikan pembayaran dilakukan kepada pihak yang benar, pahami kondisi fisik tanah, serta lakukan pengecekan terhadap lingkungan sekitar sebelum mengambil keputusan.

Ukuran proyek juga perlu disesuaikan dengan kemampuan Developer. Memulai dari proyek yang lebih kecil dapat menjadi cara untuk membangun pengalaman sebelum menangani proyek yang lebih besar. Semakin matang kemampuan dan sistem yang dimiliki, semakin siap pula Developer menghadapi risiko dalam pengembangan property.

FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Diajukan

Apakah Developer pemula sebaiknya langsung membeli tanah yang luas?

Tidak harus. Luas tanah sebaiknya disesuaikan dengan modal, pengalaman, kemampuan mengelola proyek, dan kemampuan menghadapi risiko. Proyek yang lebih kecil dapat menjadi tahap untuk membangun pengalaman.

Mengapa status sertifikat tanah harus diperiksa sebelum membeli?

Karena sertifikat berkaitan dengan kepemilikan dan status hukum tanah. Pemeriksaan sejak awal membantu mengurangi risiko sengketa, tanah sedang dijaminkan, atau masalah kepemilikan lainnya.

Apa risiko membeli tanah yang sertifikatnya sedang dijaminkan di bank?

Developer perlu memahami mekanisme pelunasan atau pengeluaran sertifikat terlebih dahulu. Jangan hanya mengandalkan janji broker bahwa sertifikat dapat segera dikeluarkan karena proses dan risikonya perlu diverifikasi.

Mengapa kondisi lingkungan sekitar perlu diperiksa?

Karena proyek property dapat berdampak pada masyarakat sekitar. Konflik kepemilikan, penolakan warga, atau persoalan sosial yang tidak diketahui sejak awal dapat menghambat proyek dan menimbulkan kerugian.

Mengapa kontur tanah penting bagi Developer Property?

Kontur tanah memengaruhi biaya pematangan lahan. Tanah yang terlalu miring, membutuhkan banyak urugan, atau memerlukan pembangunan tembok penahan dapat membuat biaya proyek meningkat secara signifikan.

Apa yang harus dilakukan sebelum membayar tanah kepada pemilik?

Pastikan identitas dan kewenangan pihak yang menerima pembayaran jelas, periksa dokumen tanah, lakukan pengecekan melalui pihak profesional yang berwenang, dan pastikan seluruh kesepakatan dituangkan dalam dokumen serta akad yang sesuai.

Penulis

Yudha Adhyaksa, founder SekolahUMKM dan konsultan bisnis. Berpengalaman 12 tahun di 4 bank internasional, termasuk sebagai Manager Asia. Berpengalaman dalam tata kelola korporasi, manajemen risiko, ekspor-impor, financial crime, dan transformasi proses bisnis. Melalui SekolahUMKM, ia membawa standar bisnis korporasi ke UMKM agar berkembang dengan sistem bisnis yang kuat.